Kommerzielle Immobilien in Polen
Der Markt für kommerzielle Immobilien in Polen, vor allem in Warschau, aber auch in Städten wie Krakau, Breslau, Posen, Lodz, Danzig und Kattowitz, hat in den letzten Jahren ein stabiles Level erreicht.
Die räumlich gut aufgeteilten und in guter Lage liegenden Büro-, Einzelhandel-, Lager- und Hotelgebäude finden schnell Käufer unter den regional und weltweit größten Immobilienfonds. In Toplagen sind die Kapitalisierungssätze jedoch inzwischen unter 6 % gefallen. Grund dafür sind u. a. die wachsende Wirtschaft und die Kaufkraft Polens sowie spezifische Faktoren abhängig von dem jeweiligen Sektor.
Vergleich: Immobilienmarkt in Warschau und Krakau
Der Büromarkt wird zum Beispiel durch Polens starken Charakter als Standort für globale BPO und Shared Service Zentren geprägt. Attraktive Lohnkosten kombiniert mit guter Arbeitsqualität, guten Sprachkenntnissen und einer guten Ausbildung sowie – last but not least – einem umfangreichen Angebot moderner Büroflächen brachten viele Investitionen dieser Art mit sich. Dabei profitieren meistens sekundäre Städte, wie vor allem Krakow, wo die Konditionen konkurrenzfähiger als in der Hauptstadt Polens sind.
Leerstandsquoten von Büro-Objekten in Warschau und Krakau
Dafür zieht Warschau immer mehr Hauptquartier-Funktionen aus dem breiteren Europa bzw. CEE an und wächst in allen Sektoren sehr schnell. Die deutlich schnelle Zunahme von neu entstehenden Projekten führt langsam zu höheren Leerstandsquoten. Diese liegen beispielsweise im Falle der Warschauer Büroflächen schon bei knapp 15 %. Die Sättigung des Marktes ist in einigen Bereichen sichtbar, in einigen aber noch lange nicht, wie z. B. bei Lagerflächen oder für das BPO-optimierte Büroangebot.
Die Leerstandsquote in Krakow, dem wichtigsten BPO-Standort Polens, befindet sich trotz massiven Angebotswachstums immer noch unter 6 %.
Hohe Beteiligung an ausländischen Immobilienfonds
Da sich an dem Wachstum der polnischen Immobilienbranche ausländische Immobilienfonds sehr stark beteiligt haben, werden viele Gebäude relativ oft gehandelt, was für ein immer höheres Transaktions-Momentum sorgt. Zu den größten Fondsinvestoren gehören seit mehreren Jahren deutsche Fonds wie Union Investment, Deka Immobilienmanagement, Warburg HIH, Deutsche Asset & Wealth Management und Commerz-Real.
Eine typische Portfolioinvestition hat einen 7-8 jährigen Zeithorizont, weshalb schon bei der Investitionsplanung auch über Exit-Szenarien nachgedacht wird. Die meisten Transaktionen erfolgen heutzutage via asset Deal, d. h. es werden direkt Immobilien anstatt Anteile an Immobiliengesellschaften gehandelt. Berater sehen weniger Nachfrage für übliche Due Diligence Leistungen, dafür aber mehr Raum für kompetente Steuerplanung und -beratung beim Managen des Steuerrisikos. Dies spielt vor allem in den steuerlichen Bereichen KSt, USt, Immobiliensteuer sowie bei der Absicherung der steuerlich optimalen Vertragslösungen eine wichtige Rolle, wie z. B. in Sachen koordinierter Auskunftsabsicherung beider Parteien, Earn-out Teilpreisverrechnungen, Mietgarantien oder Aufteilungen von Investitionskosten für KSt und Immobiliensteuer.
Wie hoch ist die Körperschaftssteuer für Immobilienfonds in Polen?
Die ausländischen Immobilienfonds können in Polen in der Regel mit sehr überschaubaren und relativ günstigen Besteuerungsregeln rechnen, selbst wenn diese im ersten Moment nicht immer ganz klar sind. Ein bekanntes Beispiel für eine Ausnahme stellt der Streit über die Körperschaftssteuerfreistellung der ausländischen Fonds dar.
Körperschaftssteuer: Polnische Fonds
Polnische Fonds genießen eine Körperschaftssteuerfreistellung, da sie ihren Sitz in Polen haben und demzufolge nach polnischem Recht agieren.
Körperschaftssteuer: Ausländische Fonds
Ausländischen Fonds hingegen wurde eine Körperschaftssteuerfreistellung jahrelang verweigert, was eine Diskriminierung des EU-Rechts darstellt und in Folge dessen rechtswidrig ist. Um ausländische Fonds polnischen gleich zu stellen, erfordert es meistens eines mühsamen Auskunfts- bzw. Steuerüberzahlungsverfahrens über mehrere Instanzen.
Die neuste Verfahrenspraxis zeigt jedoch, dass die Durchsetzung des Non-Diskrimination Prinzips letztendlich möglich ist.
Interpretationen über Steuervorschriften von Immobilien
Ein ganz neues Ausnahmebeispiel der letzten Monate betrifft die Infragestellung der Absicherungskraft der erhaltenen steuerlichen Auskünfte. Anders als in Deutschland können die Steuerpflichtigen individuell Auskunftsverfahren veranlassen und auch eine individuelle Interpretation der Steuervorschriften erhalten. Diese gilt nur für den Antragssteller als verbindlich und trotz vieler Bemühungen hat man die administrative Vorgehensweise bei den sehr zahlreichen Auskunftsverfahren nicht zentralisiert. Im Endeffekt haben wir in Polen keinen universalen Katalog von Richtlinien, sondern eine Vielzahl von oft kontradiktorischen Auskünften, die nur für individuelle Steuerpflichtige gelten. Es sei dabei betont, dass dies nicht nur Nachteile hat, denn es bieten sich auch mehr Möglichkeiten bei der Steuerplanung an.
In wie weit kann man sich auf die steuerlichen Auskünfte verlassen?
Das erwähnte Ausnahmebeispiel, welches bei einigen Immobilientransaktionen in der letzten Zeit zu sehen war, besteht darin, dass die zuerst für beide Transaktionsparteien erlassene Auskunft über die USt-Besteuerung der Immobilie als unwirksam anerkannt wurde. Es ging in allen Fällen um ein Ruling, anhand dessen der Käufer einen Preis mit Umsatzsteuer gezahlt und eine Vorsteuerrückerstattung beantragt hat, weil der Transaktionsgegenstand als Immobilie und nicht als Teilbetrieb angesehen wurde. Der mutmaßliche Grund für die Unwirksamkeit der Auskunft sei nach Meinung der Finanzbehörde der, dass die faktisch durchgeführte Transaktion nicht vollständig mit deren Beschreibung in dem Auskunftsantrag übereinstimme.
Obwohl es grundsätzlich stimmt, dass Auskünfte nur dann verbindlich sind, wenn die Frage eine Sachlage betrifft, die später in Wirklichkeit genau wie beschrieben passiert, haben wir es in dem o. g. Fall eher mit einer rechtlichen Obstruktion der Finanzbehörden zu tun. Dies veranschaulicht, dass die Ruling-Absicherung, die in der Vergangenheit sehr gut funktioniert hat, jetzt unter Umständen fragwürdig zu sein scheint. Man sollte es jedenfalls als eine Option bzw. neues Risiko in der Steuerplanung sehen und nach Transaktionsmodalitäten bzw. Vertragslösungen suchen.
Die Missbrauchsklausel im polnischen Steuerrecht
Eine wichtige Neuigkeit polnischen Steuerrechts ist die Missbrauchsklausel, die am 15. Juli 2016 nach 12 Jahren Abwesenheit wieder in das Abgabenordnungsgesetz eingeführt wurde. Die vorherige Version wurde im Jahre 2004 durch das Verfassungsgericht außer Kraft gesetzt. Der Mangel einer scharfen Missbrauchsklausel hat in der Vergangenheit zahlreiche Optimierungsmaßnahmen zulässig gemacht, die nach den neuen Kriterien der sog. Künstlichkeit nicht mehr akzeptiert werden. Die Wiederherstellung der Klausel ist daher selbstverständlich. Sie führt, kurz gesagt, das bilanzrechtliche substance over form Prinzip ins Steuerrecht über, was in den meisten EU und OECD Ländern genauso funktioniert.
Nachteil der Missbrauchsklausel in Polen
Allerdings mit einem entscheidenden Unterschied bzw. Nachteil, welcher in den letzten Wochen des legislativen Verfahrens im Wortlaut der Klausel erkannt wurde. In der Klausel ist nicht von „Handlungen“, sondern von „steuerlichen Begünstigungen“ die Rede, die nach Inkrafttreten der Missbrauchsklausel erzielt werden, selbst wenn diese von Handlungen abstammen, die längst vor dem 15. Juli stattgefunden haben. Vor allem Abschreibungen sind betroffen, die anhand der historischen Einkäufe bzw. der Umstrukturierung vorgenommen wurden. Die Verfassungskonformität dieses Teils der Klausel ist sehr zweifelhaft, denn sie wirkt praktisch retroaktiv.
Wie soll der Steuerpflichtige vor z. B. drei Jahren eine Handlung im Hinblick auf Kriterien der Künstlichkeit eruiert haben, die es damals gar nicht gab? Um die Konsequenzen der Missbrauchsklausel besser beurteilen zu können, bedarf es noch etwas Zeit, bis sich die entsprechende Rechtsprechung etabliert.
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