Der IASB hat am 22. September 2022 Änderungen an IFRS 16 Leasingverhältnisse: Leasingverbindlichkeit in einer Sale-and-Leaseback-Transaktion verlautbart. Die Europäische Union hat diese Änderungen am 20. November 2023 übernommen. Die Änderungen sind anwendbar für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Jänner 2024 beginnen.
Sale-and-Leaseback Definition
Bei einer Sale-and-Leaseback-Transaktion verkauft ein Unternehmen einen Vermögenswert (meist eine Immobilie) und mietet diese daraufhin vom Käufer zurück. Der Vorteil besteht darin, dass dem Unternehmen sofort Liquidität zur Verfügung steht, während die Leasingzahlungen sich auf die Zukunft verteilen. Ein Sale-and-Leaseback stellt somit eine Finanzierungsoption für ein Unternehmen dar.
Ausgangslage
IFRS 16 enthält Regelungen zu Sale-and-Leaseback-Transaktionen. Im Grunde genommen finden zwei Transaktionen statt. Ein Unternehmen stellt zuerst fest, ob ein Verkauf gemäß IFRS 15 vorliegt und erfasst danach ein Nutzungsrecht. Naturgemäß ist der Barwert der Leasingzahlungen (aufgrund der bestimmten Laufzeit) und somit das Nutzungsrecht niedriger als der Fair Value (Verkaufspreis) der Immobilie. Somit verbleibt nur ein Teil des Werts beim Verkäufer/Leasingnehmer.
Änderungen an IFRS 16
Die Änderungen an IFRS 16 enthalten eine Klarstellung, dass ein Verkäufer/Leasingnehmer einen Gewinn oder Verlust aus dem Verkauf eines Vermögenswerts nur für den nicht zurückbehaltenen (nicht zurückgeleasten) Teil erfasst.
Erstmalige Bewertung
Der IASB hat klargestellt, dass die erstmalige Bewertung des Nutzungsrechts aus einem Leaseback zum letztmaligen Buchwert des verkauften Vermögenswerts, anteilig im Verhältnis des Barwerts der erwarteten Leasingzahlungen (siehe unten) zum beizulegenden Zeitwert des verkauften Vermögenswerts erfolgt. Die erstmalige Bewertung der Leasingverbindlichkeit erfolgt zum Barwert der erwarteten Leasingzahlungen.
Als Besonderheit ist zu beachten, dass die erwarteten Leasingzahlungen – entgegen der allgemeinen Regel zur Bewertung der Leasingverbindlichkeit – neben festen Zahlungen auch variable Leasingzahlungen, die nicht an einen Index oder (Zins-)Satz gekoppelt sind (z.B. ein Prozentsatz des Umsatzes), in die Leasingzahlungen für die Berechnung des Barwerts und somit in die erstmalige Bewertung des Nutzungsrechts einzubeziehen sind. Grund dafür ist die Tatsache, dass variable Leasingzahlungen inhaltlich dem zurückbehaltenen Nutzungsrecht zuzuordnen sind und somit nicht in den Gewinn oder Verlust des Verkaufs einfließen sollen. Die Zurechnung variabler Leasingzahlungen zum Nutzungsrecht eines Leasebacks ist außerdem damit zu begründen, dass ein Verkäufer/Leasingnehmer seinen Vermögenswert und allfällige damit verbundenen variablen Leasingzahlungen gut kennt, da er den Vermögenswert vorher besessen und betrieben hat. Bei den variablen Leasingzahlungen handelt es sich dennoch um Schätzungen.
Folgebewertung
Die Folgebewertung des Nutzungsrechts erfolgt wie gewohnt mittels Abschreibungen über die kürzere Zeit von Nutzungsdauer oder Laufzeit des Leasingverhältnisses. Für die Folgebewertung der Leasingverbindlichkeit eines Leasebacks bestanden vorher keine spezifischen Regeln und es wurden nun neue Regeln dafür aufgestellt. Neben der gewohnten Zuschreibung des Zinsaufwands wird der Buchwert der Leasingverbindlichkeit um erwartete Leasingzahlungen – so, wie sie zum Bereitstellungsdatum inklusive variabler Leasingzahlungen festgelegt wurden – vermindert. Allfällige Differenzen zwischen den erwarteten und den tatsächlich geleisteten Leasingzahlungen werden im Gewinn oder Verlust erfasst.
Fazit
Der IASB hat mit den Änderungen an IFRS 16 eine Regelungslücke für Sale-and-Leaseback adressiert. Ein Board-Mitglied hat gegen die Änderungen gestimmt, weil es nicht mit dem dualen Modell der Behandlung variabler Leasingzahlungen einverstanden war und für eine Nichtanrechnung variabler Zahlungen bei Leasebacks plädiert hat und einen daraus folgenden höheren Gewinn beim Verkauf als gerechtfertigt ansah. Der IASB wollte jedoch von einer umfassenderen Änderung im Vorfeld eines erwarteten Post-Implementation Reviews von IFRS 16 absehen. Somit besteht nun Klarheit betreffend die Bilanzierung einer Leasingverbindlichkeit in einer Sale-and-Leaseback-Transaktion.